Cum îți protejezi avansul când cumperi un apartament în construcție?

Înainte de plată, trebuie stabilit ce document se semnează și ce obligații creează acesta. Convenția de rezervare și promisiunea de vânzare-cumpărare reprezintă etape distincte, iar regimul sumelor plătite trebuie analizat în raport cu actul concret.

Potrivit art. 22 alin. (5) din Legea nr. 10/1995, în forma introdusă prin Legea nr. 207/2025, convenția privind rezervarea unei locuințe viitoare se poate încheia pentru cel mult 60 de zile. Suma plătită pentru rezervare se scade din prețul vânzării și nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției.

De exemplu, pentru un apartament cu un preț de 100.000 de euro, plafonul rezervării este de 5.000 de euro. Acest plafon nu trebuie confundat cu o limită generală de 5% pentru orice avans plătit ulterior, în baza promisiunii.

Legea prevede restituirea integrală a sumelor primite pentru rezervare, în termen de 30 de zile, dacă până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea sau contractul de vânzare din culpa exclusivă a dezvoltatorului. Nu rezultă, așadar, un drept necondiționat de restituire pentru simplul fapt că potențialul cumpărător se răzgândește. Condițiile de încetare și de rambursare trebuie citite înainte de plată, inclusiv pentru situația în care cumpărătorul nu obține finanțarea necesară.

Promisiunea de vânzare-cumpărare creează obligații privind încheierea vânzării viitoare. Ea nu trebuie confundată cu actul prin care este transferată proprietatea, nici atunci când avansul reprezintă o parte importantă din preț.

Pentru apartamentele din condominii viitoare, cadrul introdus prin Legea nr. 207/2025 impune notarea autorizației de construire, preapartamentarea și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale viitoare. Promisiunea se încheie numai în formă autentică, după îndeplinirea condițiilor legale și obținerea extrasului de carte funciară. Notarul solicită notarea promisiunii în ziua întocmirii acesteia sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Pentru cumpărător, aceste formalități permit identificarea juridică a apartamentului promis și verificarea înscrierilor care îl privesc. Ele nu înlocuiesc însă analiza clauzelor contractuale și a capacității dezvoltatorului de a finaliza proiectul.

Una dintre protecțiile introduse privește destinația avansului. Sumele achitate în baza promisiunii trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care au fost plătite.

Textul legal condiționează cheltuirea lor de utilizarea exclusivă pentru respectivul proiect și de „bunul de plată” al persoanei responsabile sau al dirigintelui de șantier. El menționează maximum 25% din preț pentru partea de rezistență și, ulterior finalizării acesteia, maximum 20% din preț pentru partea de instalații.

Distincția importantă este între suma care poate fi încasată și modul în care poate fi cheltuită. Formularea adoptată reglementează utilizarea avansului, fără să prevadă expres un plafon general al avansului încasat în baza promisiunii. Trebuie menționat că există neclarități privind utilizarea sumelor ce depășesc pragurile menționate. Procentele nu trebuie prezentate drept un calendar legal complet al plăților datorate de cumpărător.

Contul distinct disciplinează folosirea banilor, dar nu echivalează, prin el însuși, cu o garanție de restituire. Contractul ar trebui să identifice contul proiectului și să prevadă mecanisme de informare asupra progresului lucrărilor. Aceste clauze sunt măsuri de protecție contractuală, nu drepturi care trebuie presupuse ca existând automat.

Analiza prealabilă ar trebui să privească identitatea societății care încheie promisiunea, drepturile asupra terenului, autorizația de construire, identificarea apartamentului și sarcinile înscrise în cartea funciară. Separat, trebuie analizată situația financiară a dezvoltatorului și existența unor litigii relevante pentru proiect.

Din perspectiva protejării avansului, recomandarea este ca verificarea să fie concentrată asupra entității care își asumă efectiv obligațiile contractuale, nu doar asupra numelui comercial sub care este promovat ansamblul.

Existența unei finanțări bancare și a unor ipoteci trebuie analizată în context. Contează bunurile afectate de garanții, rangul acestora și condițiile în care apartamentul poate fi eliberat de sarcini la vânzare. Întrebarea relevantă este dacă documentele permit realizarea transferului în condițiile promise, nu doar dacă dezvoltatorul declară că proiectul este finanțat.

O măsură contractuală de protecție este corelarea plăților cu stadii de execuție verificabile, în locul achitării unei părți foarte mari din preț la început.

Pentru ca mecanismul să fie util, contractul ar trebui să definească stadiul care justifică fiecare plată, documentele care îl confirmă și procedura aplicabilă dacă există neconcordanțe. O formulare generală precum „la finalizarea structurii” poate genera dispute dacă nu este însoțită de repere tehnice și documentare clare.

Aceasta este o recomandare de negociere, nu afirmația că legea impune același calendar de plată în toate proiectele. Recomandarea urmărește limitarea expunerii financiare a cumpărătorului pe măsură ce proiectul avansează.

Un contract serios trebuie să răspundă clar la întrebarea: ce se întâmplă dacă apartamentul nu este finalizat sau vânzarea nu poate fi încheiată în termen?

În negociere, merită urmărit un termen determinat pentru încheierea vânzării, condiții precise pentru eventualele prelungiri, penalități pentru întârzieri imputabile și un mecanism clar de încetare a promisiunii. Restituirea avansului ar trebui să aibă un termen propriu, nu să depindă de revânzarea apartamentului ori de o încasare viitoare incertă. Acestea sunt repere contractuale de protecție, care trebuie adaptate proiectului și obligațiilor fiecărei părți.

De asemenea, contractul ar trebui să distingă între finalizarea lucrărilor, predarea locuinței și încheierea vânzării. Potrivit textului oficial consultat, predarea construcției este legată de admiterea recepției la terminarea lucrărilor și de punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive, în condițiile legii.

Notarea promisiunii în cartea funciară și garantarea restituirii avansului nu sunt aceeași operațiune.

Art. 2386 pct. 2 din Codul civil este un temei al ipotecii legale a promitentului-cumpărător asupra imobilului promis, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia în cazul neexecutării promisiunii. Protecția concretă presupune verificarea înscrierii garanției, a obiectului și a rangului său; nu este prudent să se presupună că simpla notare a promisiunii rezolvă toate aceste aspecte.

Chiar și o garanție înscrisă nu justifică promisiunea unei recuperări integrale în orice situație. Valoarea bunului și garanțiile concurente rămân relevante, mai ales dacă dezvoltatorul ajunge în insolvență.

Protejarea avansului nu se reduce la semnarea unui document autentic sau la existența unei clauze de rambursare. Ea presupune verificarea proiectului, limitarea expunerii financiare, condiții clare de plată și restituire, precum și analiza garanțiilor disponibile.

Legea poate impune obligații dezvoltatorului și poate face tranzacția mai transparentă. Nu înlocuiește însă evaluarea riscului financiar și contractual. Pentru cumpărător, întrebarea esențială rămâne: dacă proiectul nu se finalizează, ce mecanism concret permite recuperarea banilor plătiți?

Acest articol are caracter general și privește cadrul introdus prin Legea nr. 207/2025. Pentru promisiunile încheiate anterior, aplicarea în timp și situația înscrierilor în cartea funciară necesită o analiză distinctă; regulile noi nu trebuie presupuse ca remedii automate pentru riscurile contractelor mai vechi.